Zugang einer Kündigung beim urlaubsabwesenden Vermieter

icon_40Nicht selten kommt es vor, dass ein einst harmonisches Mietverhältnis aufgrund einer Mieterhöhung oder neuer Streitigkeiten beendet werden soll. Ebenso oft, haben Vermieter und Mieter hierbei Abreden getroffen, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form eine Kündigung zu erfolgen hat.

Hält sich derjenige, der kündigen will nicht an diese Abrede, so kann dies finanzielle Folgen haben, da das Mietverhältnis entgegen seinen Willen fortbesteht.

Wie kündigen Sie richtig?

Bei einer Kündigung müssen Sie die Form und die Frist einhalten, damit die Kündigung wirksam ist.

Kündigungsfrist

Hat der Vermieter Ihnen eine Kündigungsfrist gesetzt, so muss diese eingehalten werden. Denn das Festsetzen einer Frist führt zu einer Wirksamkeitshindernis, sobald diese verstrichen ist. Dies heißt schlichtweg, dass eine Kündigung nach Verstreichen der Frist zum gewünschten Zeitpunkt in der Regel nicht mehr möglich ist, sondern erst auf den nächst möglichen Kündigungsmoment gewartet werden muss. Wollen sie also in 5 Monaten ausziehen und haben eine 3-monatige Kündigungsfrist, so ist dringend daran zu denken, dass sie dies dem Vermieter bis SPÄTESTENS 3 Monate zuvor mitteilen. Andernfalls kann der Vermieter weitere Mietzahlungen verlangen.

Kündigungsform

Wichtig bleibt weiterhin, die richtige Form der Kündigung einzuhalten. Die richtige Form ist zumeist die Schriftform, wenn nicht anders vereinbart, nach § 125 BGB. Das Schriftformerfordernis ist laut ständiger Rechtsprechung auch bei Übersendung eines Telefax eingehalten (BGH XII ZR 214/00). Zu beachten bleibt aber, dass bereits im Telefax die Kündigung ausdrücklich ausgesprochen sein muss und nicht lediglich angekündigt werden sollte.

Was geschieht, wenn der Empfänger der Kündigung zum Zeitpunkt des Zustellungsversuchs im Urlaub ist?

Ist der Empfänger zum Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung verreist oder krankheitsbedingt abwesend, so heißt dies nicht, dass ihm die Kündigung nicht zugegangen ist.

Eine Willenserklärung geht grundsätzlich unter Abwesenden dann zu, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Bei einem Telefax erfolgt dies grundsätzlich dann, wenn der Druckvorgang am Empfangsgerät abgeschlossen ist. Der Zugang ist jedoch gemäß der Gerichtsentscheidung erst dann vollendet, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Hierbei ist auch bei der Übermittlung via Telefax darauf abzustellen, wann sich der Empfänger nach den Gepflogenheiten der Verkehrsanschauung Kenntnis vom Inhalt der Willenserklärung verschaffen konnte.

Ist der Empfänger jedoch im Urlaub, ändert dies nach Ansicht des BGH´s nichts daran, dass der Zugang des Telefax bereits erfolgt sein könnte. Es ist hier auf die objektive Möglichkeit zur Kenntniserlangung im abstrakten Sinn abzustellen. Auf eine tatsächliche Kenntnisnahme kommt es mangels subjektiver Bewertung gerade nicht an. Es genügt, dass die Willenserklärung in den Bereich des Empfängers gelangt war und zwar so, dass sie üblicher Weise (also nicht zufällig) alsbald wahrgenommen werden kann. Der Empfänger hat sodann die Risiken über die Geschehnisse und Kenntnisnahme innerhalb seines Machtbereiches zu tragen. Daher geht eine Willenserklärung auch dann zu, wenn sich der Empfänger im Urlaub befindet oder krankheitsbedingt daran gehindert ist, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu erlangen.

Am Rande bemerkt erfolgt eine Zustellung auch dann, wenn eine individuelle Abrede mit dem Postboten und dem Empfänger besteht, dass von üblichen Zustellzeiten abgewichen werden soll. Sofern Sie innerhalb der üblichen Zustellzeiten die Willenserklärung dem Empfänger zukommen lassen, gilt diese auch als zugestellt, wenn er seine sonstige Post früher erhält (vgl. BGH Az. XII ZR 214/00, Urteil vom 21. Januar 2014).

Der Beitrag entstand in Zusammenarbeit mit Nadine Belger.

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Autor: Rechtsanwalt Hoesmann

Tim Hoesmann ist Rechtsanwalt und Gründer der Kanzlei Hoesmann. Er ist insbesondere in den Bereichen des Medien-, Urheber- und des Wirtschaftsrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen und wird regelmäßig in den Medien als Rechtsexperte zitiert.